18日，北京、上海兩地發(fā)布樓市新政，將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)如何劃分？這一樓市新政將帶來哪些影響？
什么是普宅與非普宅？
當(dāng)前，各地對(duì)于區(qū)分普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)并不完全一致，大多是根據(jù)住宅小區(qū)的建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格等條件進(jìn)行劃分。一般來說：
容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。
非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等，面積普遍都是在140平方米以上。
由于有了普通住宅與非普通住宅的區(qū)分，所以以往購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，會(huì)在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異。
在二手房交易中，普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。按現(xiàn)行政策，個(gè)人出售2年以上的普通住房，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差額增值稅，稅率為5%。有專家就表示，北京目前仍有約30%的住宅被認(rèn)定為非普通住房。
專家：此次政策調(diào)整將促進(jìn)剛性和改善型住房需求的釋放
北京、上海明確，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
在個(gè)人出售住房增值稅方面，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。專家表示，增值稅方面的政策效應(yīng)尤為積極明顯。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，其中增值稅過去最高為5%，新政實(shí)施后，房屋持有滿兩年可以免稅。“比如上海一套房子現(xiàn)在1000萬元左右，相比過去買來的價(jià)格，它已經(jīng)漲了500萬元左右。按照過去的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，漲的要乘以5%的增值稅費(fèi)，也就是25萬元。按照新政策，只要房東持有2年，就不需要交這25萬元的費(fèi)用，降低了房東出售二手房的稅費(fèi)成本。”
在個(gè)人購(gòu)買住房契稅方面，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房：
面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；
面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房：
面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；
面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮介紹：“上海的契稅從最高的3%下調(diào)到1%，比如在上海購(gòu)買一套總價(jià)為1000萬元左右的住宅，契稅就從原來最高需要交30萬元，降低到現(xiàn)在最少交10萬元左右，減少了將近20萬元。”
業(yè)內(nèi)專家表示，此次政策調(diào)整，將促進(jìn)剛性和改善型住房需求的釋放。
已交房或正在買房稅費(fèi)如何執(zhí)行？
《通知》規(guī)定自2024年12月1日起施行，在此前，個(gè)人銷售、購(gòu)買住房涉及的個(gè)人所得稅、增值稅和契稅，尚未申報(bào)繳納的，符合相關(guān)規(guī)定亦可享減稅優(yōu)惠。
對(duì)于已經(jīng)交房或最近正在買房的，這個(gè)稅費(fèi)會(huì)如何執(zhí)行？專家表示，如果相關(guān)稅款已經(jīng)交到稅務(wù)部門，原則上是不能退的。如果購(gòu)房者在12月1日以后再交相關(guān)稅費(fèi)就可以享受這次優(yōu)惠。
此外，專家表示取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，跟中介費(fèi)用并無關(guān)聯(lián)。針對(duì)中介費(fèi)等相關(guān)問題，專家也建議有關(guān)部門加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)主體提高服務(wù)質(zhì)量，適當(dāng)降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)提升。
